Dkb Bank Immobilienkredit

So bezahlt das Ferienhaus die Pension

In den Räumen ist es recht leerstehend geworden", sagt Werner M. über sein schönes rotes Backsteinhaus im Hamburger Raum. Die Pension ist nicht notwendigerweise großzügig - und seine Tocher lernt das Medizinstudium. Vor fünf Jahren ging Werner M. einen ungewohnten Weg, um ihr die Studienbeiträge zahlen zu können: Er lief mit seinem eigenen Zuhause davon.

Seitdem erhält er von der Bank 300 EUR pro Monat als Zusatzpension - und kann immer noch für den Rest seines Lebens in seinem Hause leben. Nur dann muss seine Tocher als alleinige Erbin darüber befinden, ob sie das Geldbeträge zurückzahlen und damit das Wohnhaus wieder einrichten wird - oder ob sie es der Bank überlassen wird.

Viele Menschen wollen, dass nach dem Weggang der Kleinen und dem Ende ihres Berufslebens der bequeme Teil ihres bisherigen Leben beginnt: der Rentner zu sein. Aber wenn die Pension im Hinter- und Vorderteil nicht ausreicht oder wenn die Kleinen z.B. beim Lernen gefördert werden sollen, muss eine weitere Geldmittelquelle gefunden werden. Die so genannte Reverse-Hypothek bietet für Immobilieneigentümer die Chance, ihr Ergebnis zu verbessern.

Prinzipiell ist das Konzept ganz einfach: Sie leihen Ihr Eigenheim oder Ihre Ferienwohnung und erhalten eine Monatsrente oder eine Pauschale. Das hat den Nachteil, dass Sie der Besitzer bleiben und weiterhin in Ihrer Liegenschaft leben können. Auch die Zahlung der Monatsrente oder des Kapitalbetrages ist zollfrei. Nur wenn der Besitzer verstirbt, wird das Kredit mit Zins zur Zahlung fällig. In diesem Fall wird das Geld mit Zins einbehalten.

Danach müssen seine Nachkommen entscheiden: Sie können das Geldbeträge zurückerstatten - oder statt dessen das Wohnhaus übergeben. Der Verband öffentlicher Bauherren (VÖB) hat 2010 das Potential der Immobilienrenten auf ein Finanzierungsvolumen von über 90 Mill. errechnet. Basis dieser Schätzung: Eine Millionen Immobilienbesitzer im Alter zwischen 55 und 69 Jahren mit einem Immobilienwert von mehr als EUR 10.000 haben ein überdurchschnittliches Arbeitseinkommen.

Aber die Offerten für Reverse-Hypotheken sind heute noch sehr selten - und sie sind in der Regel weniger. In Süddeutschland gibt es auch einige Gründungen, die Immobilien-Renten auf regionaler Basis ausschreiben, sich aber in der Regel auf Luxusimmobilien ausrichten. Inzwischen ist die IMOKASSE, die in Zusammenarbeit mit der DKB (Deutsche Kreditbank) eine Reverse-Hypothek auf den Weg brachte, zahlungsunfähig geworden.

Die Investmentbank Schleswig-Holstein, über die Herr M. seine Immobilien-Rente abschloss, hatte ihre IB ImoRente bereits im Frühjahr 2013 beendet. Die prekäre Finanzlage einiger Wohnungseigentümer im Pensionsalter zeigt eine neue Untersuchung der Deutsche Leubrenten AG in Kooperation mit dem Lehrstuhl für Versicherungswissenschaften der Universtität zu Köln: Danach hat sich knapp jeder vierte Wohnungseigentümer über 69 Jahre sein Haus noch nicht ausgezahlt.

"Die Immobilieneigentümer sind im hohen Lebensalter nicht mehr in der Lage, ihre Kredite zurückzuzahlen. In der Regel sind es unvorhersehbare Ereignisse, die dazu beitragen, dass das Immobiliendarlehen bis zur Pensionierung nicht zurückgezahlt werden kann. Die meisten Bauherren investieren in gute Zeit: Ihre Immobilienfinanzierung: Aber in der Regel geht die Kaufentscheidung für eine eigene Liegenschaft mit Jahrzehnten an Pflichten einher.

Das hat zur Konsequenz, dass die eiserne Vorschrift, dass das Wohnhaus vor der Pensionierung ausgezahlt werden muss, nicht mehr befolgt werden kann. Zinsen und Rücknahmen für das Eigenheim oder die Ferienwohnung verursachen dann beträchtliche wirtschaftliche Lasten - und wenn man die ungeplanten Kosten hinzurechnet, sinkt das Haushaltsbudget am Ende. Selbst wenn das Wohnhaus voll ausgezahlt ist und die wirtschaftliche Situation nicht zwangsläufig unsicher ist, könnten die Pensionäre in Versuchung geraten, eine weitere Einnahmequelle zu finden.

Während die Immobilienrenten in Staaten wie den USA oder Großbritannien zwar integraler Teil der Alterssicherung sind, gewinnen sie in diesem Land aber nicht an Dynamik. Auch Hartmut Schwarz, Finanzierungsexperte des Verbraucherzentrums Bremen, würde eine größere Bandbreite von Reverse-Hypotheken auch in Deutschland für erwägen. Insbesondere wenn es keine Erbberechtigten für eine Liegenschaft gibt oder die Abkömmlinge kein Interesse daran haben, kann die Liegenschaftsrente eine attraktive Finanzierungsquelle sein.

"Für Pensionäre, die eine Liegenschaft besitzt, aber nicht zwangsläufig erben will, ist ein Reverse Loan lohnend", sagt der Finanzierungsexperte. "Dass die Immobilienrenten in Deutschland noch nicht wirklich einen guten Eindruck hinterlassen haben, liegt nach Ansicht des Bundesverbandes öffentlicher Kreditinstitute an den gesundheitspolitischen Randbedingungen.

Der Immobilienrentenmarkt könnte sich ohne staatliche Hilfe nicht weiter entwickeln, da die aktuelle Rechtslage eine offene und leicht zugängliche Produktauflösung erschwerte. Vor vier Jahren hat der Verein daher ein Immobilienrentengesetz gefordert, das die Rechtsgrundlage für durch Grundstücke besicherte Rentenkredite schafft. Aber die Nachfrage verflüchtigte sich in der Politik, ein korrespondierendes Recht gibt es bis heute nicht - und in der Folge haben mehrere Lieferanten den Weg vom Strommarkt verlassen.

Die Betreiber von Reverse-Hypotheken haben mit zwei Schwierigkeiten zu kämpft. Auf der einen Seite unterscheidet sich der für die Immobilienstiftung entscheidende Hypothekenbeleihungswert von Liegenschaften in den allermeisten Faellen erheblich vom Marktwert: Viele Versorger wollen als Hypothekenwert höchstens die Haelfte des Marktwertes einnehmen. Infolgedessen sind die Offerten an Interessierte oft sehr wenig attraktiv.

Erst ab einem Marktwert der Liegenschaft von 500.000 EUR steht eine attraktive Monatsrente zur Verfügung - aber gerade in ländlichen Gebieten sind Häuser trotz des aktuellen Immobilienbooms in der Regel viel weniger kostbar. Dazu kommt ein juristisches Problem: Die Last einer Liegenschaft mit Krediten mit dann monatlichen Raten ist vergleichbar mit dem der Versicherungsgesellschaften.

Dadurch wird der Umfang der Dienstleister deutlich eingeschränkt, und die bestehenden Offerten sind dementsprechend mit großer Zurückhaltung gekennzeichnet. Vorsichtshalber gehen die Betreiber von Reverse-Hypotheken von einer sehr langen Lebensdauer für ihre Kundschaft aus. So schützen Sie sich vor dem so genannten Lebenszyklusrisiko - mit anderen Worten, wenn der Besitzer mehr Zeit hat als aus statistischen Gründen errechnet.

Dies belastet aber neben dem geringen Beleihungswert auch die Monatsrente. Dabei ist die Begeisterung regelmässig gross, wenn den potenziellen Kunden dann nur eine Pension von rund 100 EUR pro Kalendermonat geboten werden kann. Auf keinen Falle können Interessierte damit gerechnet werden, dass sie während ihrer Lebensdauer den gesamten Verkehrswert der Immobilie wiedererlangen.

Es ist oft ökonomisch gesehen billiger, das Gebäude oder die Ferienwohnung zu verkauf. Aber gerade für Ältere ist es oft schwierig, die vertraute Umwelt zu hinterlassen und die Härten eines Umzuges wieder in Kauf zu nehmen. Der Umzug ist eine Herausforderung.