Kredit Immobilien

Zinsdeckungsgrad (ICR): Prozentsatz Verhältnis vom Ergebnis vor Zinsen und steuern (EBIT) oder Cashflow vor Zinsenkursen und Tilgungen zu Fremdkapitalzinsen, Finanzierungsquote (DSCR): Prozentsatz Verhältnis vom Ergebnis vor Zinsen bei Zinsen und Steuern (EBIT) oder Cashflow vor Zinsen bei Tilgung an Schuldendienst, Verhältnis Kreditbetrag an Bau-/Produktionskosten (LTC).

Die Covenants erfüllen den Verwendungszweck von Gläubigerschutzes, indem sie Ziele setzen und die Inkassotüchtigkeit von Zins- und Rückzahlungsforderungen sicherstellen. Das Fähigkeit einer Liegenschaft, durch das wwww. com dauerhaft den Fondsdienst abdecken soll, steht immer mehr im Mittelpunkt potentieller Investoren.

Basierend auf Krediten - Chinas Immobilienblase könnte explodieren.

In China wurden Wohnungen und Wohnungen als gute Investitionen angesehen, und so entstanden im ganzen Bundesgebiet neue Vorstädte oder ganze Großstädte wie Pilze auf. Allerdings nimmt die Dynamik des Immobilienmarktes ab und eine Luftblase bricht zu. Die Grundstückspreise sind in den letzten Jahren so stark angestiegen, dass die Besitzer in der Lage waren, große Erträge zu erzielen.

Aber schon jetzt nimmt der Markt für Immobilien ab. Der Verkauf von Wohnliegenschaften sank 2014 um rund zehn Prozentpunkte. Dies ist ein heikles Thema für China, da der Immobiliengeschäft 15 bis 25 Prozentpunkte der einheimischen Volkswirtschaft betrifft. Auch für chinesische Kreditinstitute könnte eine Immobilienkrise eine enorme Belastung darstellen, da das Hypothekarkreditvolumen seit 2008 stark angestiegen ist.

Hypothekarkredite machen bei vielen Kreditinstituten rund 40 Prozentpunkte des Gesamtkreditvolumens aus - ein großes Unterfangen.

Zentrales Immobilien-Komitee (ZIA)

Das Bestreben der EU-Kommission, einen EU-Binnenmarkt für Wohnungsbaudarlehen zu errichten und zur Stabilität der Finanzmärkte beizutragen, ist die Direktive 2014/17/EU über Verbraucherkreditverträge für Wohnimmobilien (WIKR). Diese sollte bis zum spätesten Zeitpunkt, d. h. bis zum spätesten Zeitpunkt, am Ende des Jahres 2016 in innerstaatliches Recht umgesetzt werden. Die Durchführungsverordnung zur Kreditrichtlinie für Wohnimmobilien wurde am 15. Juni 2016 im Amtsblatt der Europäischen Union bekannt gemacht und ist am 22. Juni 2016 in Kraft getreten. Aufgrund des Gesetzes zur Anwendung der Kreditrichtlinie für Wohnimmobilien wurde das Bundesgesetz am 15. Juni 2016 erlassen.

Bei den Vorfälligkeiten orientiert sich das Recht an der früheren bundesdeutschen Gepflogenheit. Danach kann der Kreditgeber im Falle einer vorgezogenen Tilgung für den direkt mit der Vorfälligkeit verbundenen Verlust auch dann eine entsprechende Verzugsentschädigung fordern, wenn der Kreditnehmer zum Rückzahlungszeitpunkt zu einem festen Kreditzins verzinst ist (§ 502 Abs. 2 S. 1 BGB).

Hinsichtlich des Widerrufsrechtes für Immobilien-Verbraucherkreditverträge wurde eine Bestimmung zum absoluten Erlöschen der Immobilie erlassen. Nach 356b Abs. 2 S. 4 BGB endet das Widerspruchsrecht längstens zwölf Monaten und 14 Tagen nach Abschluss des Vertrages. Für Immobilienkreditverträge, die zwischen dem I. 9. 2002 und dem I. 6. 2010 abgeschlossen wurden, endet ein fortgesetztes Widerspruchsrecht längstens drei Monaten nach dem I. 3. 2016, wenn der Fortbestand des Widerspruchs darauf zurückzuführen ist, dass die dem Endverbraucher erteilte Widerspruchsbelehrung nicht den zum Zei -ten des Vertrages anwendbaren Erfordernissen des BGB entsprach ( 229 38 Abs. 3 S. 3 Nr. LGBGB).

Zusätzlich zu den weitergehenden Mitteilungspflichten der Kreditanstalten sieht das Recht die privatrechtliche Verpflichtung zur Überprüfung der Bonität von Verbraucherkreditverträgen vor (§ 505a BGB). Gemäß 505a Abs. 1 S. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann der Kreditgeber den Verbraucherkreditvertrag nur schließen, wenn die Bonitätsprüfung ergibt, dass es bei einem Immobilien-Verbraucherkreditvertrag hinreichend sicher ist, dass der Kreditnehmer seinen Kreditverpflichtungen gemäß den Vertragsbedingungen nachkommt.

Zu diesem Zweck verlangt 505b Abs. 2 BGB, dass der Kreditgeber bei Immobilien-Verbraucherkreditverträgen die Bonität des Kreditnehmers auf der Basis erforderlicher, hinreichender und sachgerechter Angaben über die Erträge, Aufwendungen und sonstigen finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers im Einzelnen prüft. Bei der Bonitätsprüfung darf nicht grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass der Betrag des Grund und Bodens, des Bauwerks oder eines gleichwertigen Rechtes den Betrag des Darlehens erhöhen oder übersteigen wird.

Im Zuge des Inkrafttretens dieser neuen Vorschriften waren in der Realität Unwägbarkeiten hinsichtlich des Geltungsbereichs der Bonitätsprüfungspflicht aufgetreten. Die Tatsache, dass es gelegentlich zu der Folge kam, dass im Zweifelsfall kein Immobiliendarlehen gewährt wurde, stand auch im Zusammenhang mit den vom Bundesgesetzgeber vorgesehenen schweren Strafen für den Kreditgeber bei Verletzung der Bonitätsprüfungspflicht (vgl. 505d BGB: Jederzeitige kündigungsfreie Beendigung durch den Kreditnehmer möglich, ohne Anrecht auf vorzeitige Rückzahlungsstrafe und Rückerstattung des Zinsbetrages über dem aktuellen Marktzins).

Für Immobilienkredite, die die EURichtlinie noch vorsieht und die die jetzt manchmal auftretende Verunsicherung hätten vermeiden können, hatte der Bundesgesetzgeber keine Befreiung beschlossen. Gemäß 18 Abs. 3 der Direktive darf die Bonitätsprüfung nicht im Wesentlichen auf der Tatsache beruhen, dass der Gegenwert der Wohneinheit den Betrag der Kreditwürdigkeit überschreitet, oder auf der Annahme, dass der Gegenwert der Wohneinheit steigen wird, es sei denn, der Darlehensvertrag zielt auf den Neubau oder die Sanierung der Wohneinheit.

Aufgrund der von vielen Banken beanstandeten Schwierigkeiten bei der Kreditvergabe haben Hessen und Baden-Württemberg im Okt. 2016 eine später von Bayern beigetretene Bundesrats-Initiative gestartet, die darauf abzielte, die restriktive Anwendung des Gesetzes in Deutschland zu beheben. Gemeinsam mit dem Bundesfinanzministerium (BMF), das die makroprudentielle Aufsicht im so genannten Finanzierungsaufsichtsgesetz regelt, hat das federführende Ministerium für Recht und Konsumentenschutz (BMJV) im Jahr 2016 die Novellierung der Richtlinie zur Kreditvergabe für Wohnimmobilien eingeleitet.

Durch das BMJVG wurde eine erneute Herabsetzung des deutschen Gold-Ratings und die Möglichkeit geschaffen, den Wohnimmobilienwert bei Darlehen für Bau- oder Sanierungsmaßnahmen in der Grundstücksfinanzierung wieder zu berücksichtigen. Inzwischen war jedoch die mangelnde Klärung, dass Folgefinanzierungen und Umschuldungen von der strengeren Bonitätsprüfung ausgeschlossen sind, zu kritisieren - und zu Recht vom Bund in seiner Erklärung zum Regierungsentwurf verlangt.

Dementsprechend ist es zu begrüssen, dass dieser kritische Punkt nun durch den Finanzierungsausschuss des Bundestags mit dem Umsetzungsgesetz zur zweiten Zahlungsverkehrsrichtlinie beseitigt wurde. Aufgrund des Inkrafttretens des Rechtsakts am 21. Juni 2017 ist eine Bonitätsprüfung nur noch bei einem Folgeauftrag oder einem Umschuldungsauftrag erforderlich, wenn es zu einer Zunahme des Nettokreditbetrags gemäß Art. 18 Abs. 6 der Direktive gekommen ist.

Die ZIA ist besonders an gesicherten und soliden Kapitalmärkten und einer soliden Kreditinanspruchnahme beteiligt, weshalb die Finanzmarktstabilisierung durch entsprechende Massnahmen der Aufsichtsbehörden für sie von lebenswichtigem Belang ist. Erfreulich ist, dass der Werthaltigkeit einer Wohneinheit bei der Kreditgewährung wieder Rechnung getragen wird und dass auch Folgefinanzierungen und Umschuldungen von einer Bonitätsprüfung ausgeschlossen sind.

Was die Bonitätsprüfung betrifft, so sollte auch eine rasche und bindende Präsentation des Verordnungsvorschlags angestrebt werden, um die so dringende Notwendigkeit der erforderlichen rechtlichen Sicherheit zu gewährleisten.